"来啦,南宁土拍!"五象、江南、武鸣集中放量超千亩
文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良
CRIC广西南宁土拍预告：2月28日至3月29日，迎来2019年又一波土拍热潮，超20宗共十余幅经营性用地将集中出让，主要分布在五象新区、江南区和武鸣区。
配建国际学校、配建学校封顶后才可申请所建住宅的商品房预售许可、配建人才房、划拨幼儿园用地、竞配建公租房……部分地块设置门槛条件，颇为苛刻；而含住宅用地均未设置“限房价”条件，预示着未来产品销售端迎来新的转机。（信息丰富，建议微信收藏、文末写留言评论）
近期南宁市区土拍日——2月28日、3月7日、3月14日、3月22日、3月27日、3月29日；计划出让共10幅，占地面积合计约1017.28亩，计容建面约223.78万㎡，合计起始地价总价约73.65亿元。克而瑞数据显示，2019年1月至2月27日，南宁市区成交地块成总金额达56.90亿元，可以预期，南宁土拍或将迎来月度成交金额新高。
近期市区出让地块一览表（点击图片可看大图）
地块分布位置上，五象新区占了6幅（良庆、邕宁各3幅），江南区3幅，兴宁区1幅，均为商住用途。
竞价条件看，除了兴宁区1幅朝阳市中心旧改项目用地是土地熟化人制，其余含住宅用地出让地块多是采用“限地价、竞配建”，设置竞配建产权移交住房面积的地块6幅，设置竞配建安置移交房的地块2幅，设置竞配建公租房的地块1幅。
分析师点评
这些地块均未设置“限房价”条件，对于高价拿地项目的产品定位、开发成本控制、产品溢价空间等方面，可以说“放宽了条件”；对于开发商和购房者，或都有更多的选择面。
值得注意的是，部分地块因其临近水系景观、低容积率、距地铁站不远、周边配套资源丰富等，其地块设置的“限地价”值，也触顶了所在城区板块的楼板价“天花板”。
出让地块没有了“限房价”，房企间“抢地大战”或将更为激烈；对于优质地块势在必拿的房企，或不惜高价和多竞配建来拿下地块，打造适合专属客群的产品。
武鸣区土拍地块综述/看点
近期武鸣区土拍日——3月7日。3幅地块共计9宗地块集中出让，各地块位置彼此相近而且成片分布，主要位于里建大道与武侨路交界处东北侧；或建综合体项目，包含住宅、商业、商务金融、休闲娱乐、旅馆（酒店）等，并且配建幼儿园，周边医疗、教育、生活配套较为齐全。
该期武鸣出让地块总占地面积约617亩，总计容建面约91.08万㎡（其中住宅体量达85%），总起始地价6.611亿元，揭牌时间3月7日下午16时。
竞价条件为各宗地出价不低于底价，3幅地块别作为一个整体一个标的出让，不接受单宗竞买，竞买人须同时取得该标的所有宗地的竞买资格，竞买人须为世界500强（以美国《财富》杂志评选的2018年世界500强企业为准），可见这将是由一家500强企业一并拿下9宗地块，开发同一个综合体项目。
近期武鸣区出让地块一览表（点击图片可看大图）
3月7日将出让武鸣地块大概位置（图中圈红处）
分析师点评
从地块位置上看，较为接近目前在建的绿地东盟国际城项目（2018年1月9日拿地进驻，当时一连拿下11宗地共计693亩、拿地金额约5.91亿元）；即将新出让的9宗地块，绿地是否继续拿下扩容“绿地东盟国际城”，拭目以待。
地块相邻的绿地东盟国际城，其在2018年年末的推售高层住宅主力成交价格段5000-5600元/㎡（毛坯），面积段95-143㎡，目前住宅新品和别墅新品接受咨询中。
截至2019年1月，招商蛇口、绿地、阳光100(联合三祺地产）、云星、君华、广西江宇、广西万丰等品牌房企已扎根武鸣；天誉置业、广西云天实业等意向投资建设小镇项目；多家全国销售TOP30房企对于武鸣近期储备地块感兴趣。
随着品牌房企进驻，以及“武鸣撤县划区”5年过渡期(2016—2020年)尾期将至，房企在武鸣房地产市场或将步入“新的赛道”。
出让时间：2月28日上午10时揭牌
竞价方式：限地价，竞产权移交住房
地块编号：GC2019-010
位置：龙岗大道以东、三合路以南
占地/体量：商住149.99亩；学校99.99亩/商住约30万㎡；学校约10万㎡
容积率：商住＞2.5且≤3.0；学校＞0.6且≤1.5
起始楼板价/限最高楼板价：3045元/㎡ / 5000元/㎡
起始总价/限最高总地价：10.95亿元 / ≥16.2亿元
地块看点：南宁目前少有的教育地产项目，南宁市甚至广西自治区重点招商引资项目。单宗教育地块配建1所国际学校（幼儿园、小学、初中及高中，总共不少于66个班，学生1500人），即高标准建设的私立国际化学校，引入知名国际学校品牌（该品牌须已在中国境内办学，且旗下至少一所学校入围2017胡润百学中国国际学校百强排名前五十名）办学；商住宗地配建1所9公立幼儿园。
2月五象土拍猜想：既然是重点招商引资项目，出让结果似乎没有悬念。此前相关新闻披露，2017年，广西南宁市政府、哈罗国际与平安不动产签署战略合作框架协议，哈罗国际学校选址落户邕宁区。在国内房地产市场，平安不动产曾与多家房企巨头合作开发住宅类项目，那么南宁“哈罗国际学校”项目的商住部分，又将会和哪家品牌房企合作开发呢？你觉得呢？我们拭目以待。（分析师猜想，有可能又是一家“吃得辣”的房企）
出让时间：3月27日上午10时揭牌
竞价方式：限地价，竞产权移交住房
地块编号：GC2019-017
位置：江湾路西侧、步云路北侧
占地/体量：商住48.111亩/8.02万㎡
容积率：＞2.0且≤2.5
起始楼板价/限最高楼板价：4200元/㎡ / 6000元/㎡
起始总价/限最高总地价：3.37亿元 / 4.81亿元
地块看点：地块处龙岗片区中心商务区的配套居住组团，东面临江，而规划建设的仙合大桥就在地块附近，这座新建大桥将跨江东西，连通龙岗片区中心商务区和仙葫半岛中心区。建筑限高40-60米，低容积率2.5，或将建滨江小高层，这或是江湾路东段开发的首个沿江商住小区。其限地价6000元/㎡，为目前区域限最高地价“天花板”。
出让时间：3月29日上午10时揭牌
竞价方式：限地价，竞产权移交住房
地块编号：GC2019-016
位置：龙华路东侧、步云路北侧
占地/体量：商住34.454亩/5.74万㎡
容积率：＞2.0且≤2.5
起始楼板价/限最高楼板价：3420元/㎡ / 5100元/㎡
起始总价/限最高总地价：1.96亿元 / 2.93亿元
地块看点：划拨幼儿园宗地，配建1所24班幼儿园。该地块位置与上一幅GC2019-017地块西面，彼此相邻。同样是低容积率2.5，建筑限高60米（局部可突破），或将是滨江小高层。016地块和017地块，被同一家房企一并拿下的可能性较大。
出让时间：3月22日上午10时竞标
竞价方式：限地价，竞产权移交安置住房
地块编号：GC2019-014
位置：良玉大道北侧
占地/体量：商住103.719亩/27.66万㎡
容积率：＞3.5且≤4.0
起始楼板价/限最高楼板价：3244元/㎡ / 4500元/㎡
起始总价/限最高总地价：8.97亿元 / 12.45亿元
地块看点：地块东面500米左右位置，即是南宁轨道交通2号线东延线（在建）、地铁3号线（在建）换乘站点平良立交站。地块东面紧邻“合景天汇广场”小区，北面为“旭辉湖山樾”、“万科金域蓝湾”小区；附近有滨湖路小学（五象小区）、南宁十四中中学（五象校区）等教育配套。公告中要求配建的安置物业占了整体体量25%，拿地房企肩负社会责任，积极助力新区发展、让安置户都能住上新家。
出让时间：3月27日上午10时揭牌
竞价方式：限地价，竞产权移交安置住房
地块编号：GC2019-015
位置：玉洞大道以南
占地/体量：商住160.665亩/42.84万㎡
容积率：＞3.5且≤4.0
起始楼板价/限最高楼板价：3000元/㎡ / 4500元/㎡
起始总价/限最高总地价：12.85亿元 / 19.28亿元
地块看点：地块东面临近桂海环城高速路，以及玉洞大道立交，出行便利。地块西面附近为楞塘湖（在建），北面为规划建设的阳峰路公园(暂定名)；目前地块附近商品房项目的“华润置地悦年华”、“龙光玖誉湖”、“兴宁大唐果”、“盛邦珑悦”等。公告中要求配建的安置物业占了整体体量25%，拿地房企肩负社会责任，积极助力新区发展、让安置户都能住上新家。
出让时间：3月29日上午10时揭牌
竞价方式：限地价，竞产权移交安置住房
地块编号：GC2019-020
位置：平乐大道以西、凤凰路以南
占地/体量：商住161.806亩/32.36万㎡
容积率：＞2.5且≤3.0
起始楼板价/限最高楼板价：5250元/㎡ / 7500元/㎡
起始总价/限最高总地价：16.99亿元 / 24.27亿元
地块看点：地块南面400米左右位置，即是南宁轨道交通2号线东延线（在建）、地铁3号线（在建）换乘站点平良立交站。地块南面紧邻“合景天汇广场”小区，西面为“万科金域蓝湾”、“龙光玖珑湖”等小区。北面路程约500余米即可到达五象湖公园，地块相邻景观水系。划拨幼儿园宗地，配建1所18班幼儿园。其“限地价”7500元/㎡也是目前五象新区限制最高的楼板地价。
3月五象新区土拍综合猜想：
对于体量较大、地块总价较高的地块，品牌房企强强合作模式或将延续。已深耕五象、连片开发的品牌房企对这幅地块较为中意，万科、彰泰、绿地、龙光、大唐、阳光城、合景泰富等“五象大地主”，这次是否出手呢？
新城、蓝光、世茂、中南置地、美的置业、旭辉、中梁等品牌房企是否会继续发力？近年迫切进驻南宁的新面孔金茂、金地、中粮等，谁将有可能拿下3月五象主场优质地块？你觉得呢？（文末写留言，期待你的评论猜想）
出让时间：3月7日上午10时揭牌
竞价方式：限地价，竞产权移交住房
地块编号：GC2019-008
位置：智和路以北、三津大道以东
占地/体量：商住179.69亩/34.0万㎡
容积率：地块一＞2.5且≤3.0（其中住宅容积率≤2.85）；
地块二＞2.0且≤2.5（其中住宅容积率≤2.375）
起始楼板价/限最高楼板价：平均2168元/㎡ / 平均4985元/㎡
起始总价/限最高总地价：7.37亿元 / 16.95亿元
地块看点：这两幅地块曾于2018年10月底出让，但因此前竞买人报价未到底地块实际底价而流挂；如今两幅地块合并一起再度出让，起始地价较此前高一点点，而取消了此前设置“限地价”，但依旧要求配建人才安置房（限定销售给江南区辖区内引入的科技产业高级人才，该地块须配建人才房共计1050套（体量占项目整体计容的31%），以及按照须按照智慧小区三星级以上建设标准进行开发建设，这对于开发商资金成本和运营有一定考验。地块一外东南角配建一所12班的幼儿园，地块二外南面配建一所42班的小学。
出让时间：3月7日上午10时揭牌
竞价方式：限地价，竞产权移交住房
地块编号：GC2019-009
位置：智和路以北、沙井大道以西
占地/体量：商住193.03亩/23.16万㎡
容积率：＞1.5且≤1.8（其中住宅容积率≤1.71）
起始楼板价/限最高楼板价：2908元/㎡ / 4992元/㎡
起始总价/限最高总地价：6.74亿元 / 11.56亿元
地块看点：这幅地块曾于2018年10月底出让，但因无人申请竞买而流挂；如今该幅地块调整土地用途，由原来的“住宅、商业、商务金融”综合用途，调整为商住用途。起始地价较此前低一些些，而取消了此前设置“限地价”，但依旧要求配建人才安置房（限定销售给江南区辖区内引入的科技产业高级人才，该地块须配建人才房共计950套（体量占项目整体计容的45%），以及按照须按照智慧小区三星级以上建设标准进行开发建设，这对于开发商资金成本和运营有一定考验。地块外西北角配建一所15班的幼儿园。
出让时间：3月14日上午10时揭牌
竞价方式：限地价，竞公租房
地块编号：GC2019-012
位置：吴圩镇光明路西侧、6号路北面
占地/体量：商住37.089亩/4.95万㎡
容积率：＞1.0且≤2.0
起始楼板价/限最高楼板价：1238元/㎡ / 2200元/㎡
起始总价/限最高总地价：0.612亿元 / 1.09亿元
地块看点：地块位于吴圩空港新区，商业占比计容≤3%，建筑高度≤35米，低容积率1-2间，或将打造低密多层洋房、类别墅产品，而且限地价仅 2200元/㎡，这相对市区内各板块楼板价是相对较低的，可谓地价“白菜价”。
3月江南区（经开区）土拍综合猜想：
沙井片区“回炉”地块再度出让，调整竞价条件，但配建条件（其中占比一定体量的人才安置房限售）较为苛刻。或是有实力房企，以及在多元经营业务上的企业拿地可能性较大，积极推动区域人才配套居住建设。
近几年，随着云星、盛天、振业、绿港、雅力富、精通等房企进驻，市政路网和配套建设的跟进，处于起步发展的空港新区，目前仍是置业“价格洼地”，被一部分业内和市场客户看好。
出让时间：3月14日上午10时揭牌
竞价方式：不低于底价、价高者得（土地熟化人资质）
地块编号：GC2019-011
位置：人民路、西关路、杜屋园路围合区
占地/体量：商住6.458亩/5.09万㎡
容积率：＞8.0且≤11.83
起始楼板价：5039元/㎡
起始总价/限最高总地价：2.57亿元
地块看点：朝阳市中心，新和平商场对面，附近有裕丰商场、百货大楼、西关新天地等购物中心；该项目自身配建商业体量较大，可达40%，未来或将新添一座购物中心。
3月兴宁区土拍猜想：
老城区旧改项目，成交结果并无悬念；深耕老城区朝阳商圈的本土企业拿地可能性较大。近年来，南宁市中心朝阳商圈内多个旧改项目推进，合理利用集约土地，满足城市更新发展所需。
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文章来源：CRIC广西；
地块信息：南宁市国土局、武鸣区国土局招拍挂信息；
转载请注明出处。公众号“南宁微楼市”（cricgx）综合编辑。
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